После публикации материала «Серо, сыро, срамота», в котором был сделан анализ проекта закона «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения» на сайте Минюста появилась новая редакция проекта, радикально отличающиеся от предыдущей. Исчезли наиболее одиозные статьи и маловразумительные формулировки, но суть осталась серой и сырой.
К примеру, в моём праве владения, распоряжении и пользовании ничего не меняется. Разве, что появляются какие-то иные права и иные обязанности, о которых я ничего не знаю и могу только догадываться.
Кроме того, на моем приватизированном участке появляются незримые права и охраняемые законом интересы государства (статья 33 проекта), которые я естественно не должен нарушать. Сейчас на участке с пожизненным владением у меня государство никак не присутствует. Я до сих пор не представляю, как я могу нарушить права и законные интересы государства и что мне за это будет. Что касается защищенности земельного участка от незаконных посягательств, то вместо нелепых формулировок ввели национализацию, реквизицию и даже конфискацию. Хочу отметить, что конфискация как дополнительная мера наказания в уголовном законодательстве отменена, а рассматривать земельный участок как орудие преступления невозможно.
Так за, что же будет применяться конфискация и зачем ее ввели? Могу предположить, что за нарушение прав и законных интересов государства.
Интересна и другая ситуация. В прежнем проекте закона было предусмотрено, что при выходе из гражданства право собственности утрачивается во внесудебном порядке с последующей компенсацией. В данном законопроекте (статья 35) указывается, что в случае перехода права собственности иностранным юридическим и физическим лицам в результате наследования, реорганизации и по другим основаниям, приобретенные таким образом земельные участки подлежат отчуждению. Уже без какой-либо компенсации.
Выходит, что если иностранный гражданин получает в наследство жилой дом, который стоит на приватизированном участке, то данный участок будет отчужден. А как же дом? Ведь дом и участок неразрывно связаны между собой. И почему без компенсации, в чем его вина? Чего так боятся разработчики проекта закона?
У земельного участка есть замечательное свойство — его нельзя вывезти за границу. Кстати, это большой подарок местным органам власти. Если говорить о незаконных посягательствах на имущество граждан и юридических лиц, то проблема мне видится даже не в формулировках того или иного закона, в ненадлежащем надзоре за соблюдением законодательства и отсутствии неотвратимости наказания за нарушение законов.
Разработчики проекта сделали еще два роскошных подарка местным органам власти. Естественно, за счет государства. Первый подарок отражен в части 4 статьи 24 проекта «Основание для отказа в приватизации земельных участков». Он гласит: Основанием для отказа является наличие актов уполномоченных государственных органов, принятых до подачи заявления о приватизации, в том числе решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд, генерального плана, строительства инфраструктурных объектов.
Во-первых, в действующем законодательстве ничего не сказано об инфраструктурных объектах — это само по себе уже незаконно. Во-вторых, я уже писал о решении хокима Ташкента по махалле «Байнал- Минал» об изъятии 20, 5 гектаров земли, вынесенным с грубым нарушением действующего законодательства. Теперь его решение по сути становится законным. В махалле примерно 600 частных домов. Это означает, что 600 домовладельцев лишаются права приватизировать земельные участки. А сколько было таких решений по всем городам и поселкам? Сколько тысяч гектаров земли роздано различным коммерческим структурам?
Это ведь надо так не любить свое государство чиновникам из министерства экономики, что для удовлетворения амбиций отдельных хокимов лишить казну многомиллиардных доходов от приватизации земельных участков.
Другой подарок, заключается в том, что разработчики не прислушались к рекомендации внести изменения во все законодательные акты одновременно и тем самым гармонизировать законодательство. Ведь никто не отменил статьи 5- 7 Земельного кодекса Республики Узбекистан, дающие право местным органам власти предоставлять юридическим и физическим лицам земельные участки в пользование и владение совершенно бесплатно.
О таком подарке местные органы власти и мечтать не могли. Ведь хокимы по своему усмотрению могут либо выставить земельный участок на продажу, либо предоставить его бесплатно. Полный простор для творчества. А ведь цена на землю сразу возрастет, да и услуги хокимов — тоже. Необходимо четко определить по каким критериям и кому земельные участки будут реализовываться, а кому и как будут предоставляться в пользование и владение.
Проигнорировало Министерство экономики и наше предложение о частной собственности на землю под многоквартирными домами. А зря. Предположим, юридическое лицо приобрело свободный участок и построило на нем многоквартирный жилой дом. Квартиры в этом доме реализовало в частную собственность физическим лицам. Деньги на покупку земельного участка вложило в стоимость квартир. Но право собственности на участок осталось у застройщика, оно не перешло к владельцам квартир. Получается, что право собственности на участок — у одного лица, а право собственности на квартиры — у другого. А если застройщик разорится или решит продать свой участок? Во что это выльется?
Теперь немного о самой приватизации. Часть 3 статьи 3 говорит, что свободным земельным участком является участок, на котором не расположены здания и сооружения, который не обременен никакими обязательствами или запретами и находящийся в публичной собственности. В статье 11 проекта изложены основания, по которым земельные участки не могут быть приватизированы:
— земельные участки, расположенные на территориях не имеющих утвержденных и опубликованных схем планировки (формулировка для обычного человека непонятная);
— на которых расположены месторождения и стратегические объекты;
— входящие в состав природоохранных, оздоровительных и других земель, а также земель водного и лесного фондов;
— предоставленные участникам свободных экономически и малых промышленных зон.
Возникает вопрос: а кладбище можно приватизировать? Стратегических объектов на нем нет, месторождений не замечено, свободной экономической зоны на нем не наблюдается, да и к оздоровительным землям его тоже никак не отнесешь.
К чему это? Перечень должен быть более тщательно и детально подготовлен. Считаю, что в проекте закона земельные участки должны быть классифицированы по целевому назначению. Например, для индивидуального жилищного строительства, для многоэтажного строительства, для промышленно-гражданского строительства. Они также должны классифицироваться на делимые и неделимые. Необходимо определиться и с их размерами. Нужно разработать в проекте закона перечень обязательной информации о характеристиках участков, подумать и об ограничении оборота.
Допустим, одно лицо приобрело большой участок, а потом решило его раздробить и продать по частям. Это — спекуляция. Или другой пример: кто-то приобретает участок для будущих поколений, про запас. И будет стоять участок много лет незастроенный. У земли, как у товара, есть удивительное свойство — она не портится, не стареет, ее нельзя украсть. Можно право собственности, а сам участок — невозможно. Цена на землю с годами становится только выше.
Поэтому я считаю, что землю можно продавать только с обязательствами. Министерству экономики неплохо бы сделать целевую модель рынка земельных участков и провести экспертную оценку воздействия законопроекта на экономику страны, а также разработать принципы ценообразования.
Григорий Борисов, юрист