Мне, как автору статьи «Не щадя кошелька нашего», несомненно льстит, что Агентство по управлению государственными активами читает UzMetronom.
Теперь по порядку. Несомненно, создание мультилистинговой системы, повышение требовательности к риэлторам, обеспечение безопасности сделок должно приветствоваться. Правда, в проектах ничего нет, что могло бы улучшить качество услуг, но об этом позже. Оба проекта в принципе непригодны для их принятия, поскольку базируются на попрании прав человека, которые изложены в законодательстве Республики Узбекистан и являются базовыми.
Ссылаясь на законодательство других стран, разработчики не заглянули в национальное. Вся бизнес-модель построена так, что практически все граждане будут вынуждены при купле-продаже обращаться к риэлторам. Только наиболее продвинутые смогут самостоятельно получить электронную выписку из ЕЭМС, предварительно разместив здесь необходимую информацию, а покупателю предоставить электронное подтверждения банка о депонировании необходимых денежных средств.
Чего стоит статья 9-1 проекта закона, гласящая, что финансовый оборот осуществляется исключительно через систему клирингового обслуживания. То есть, через банк, который будет в ведении Агентства. О том, что это банк, вы согласились, хоть и замаскировали его как подразделение ЕЭМС в проекте закона. Интересно, из законодательства какой страны разработчики проектов взяли понятие исключительности банка? Даже не представляю, какой была бы реакция американцев или европейцев, если бы их попытались обязать пользоваться конкретным банком.
Теперь о праве. Право свободного распоряжения частной собственности без каких-либо посредников — незыблемое право. Хочу — продам свою недвижимость сам. Не захочу — обращусь к риэлтору. В какой банк пойти, рассчитаться наличными, криптовалютой или борзыми щенками — в Узбекистане или за рубежом — это тоже право свободы договора покупателя и продавца. Это — частная собственность.
В статье 1 Гражданского кодекса Республики Узбекистан четко сказано, что гражданское законодательство основывается на признании равенства, неприкосновенности собственности, свободы договора и недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела. Для сведения хочу также сообщить, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу (часть вторая статьи 3 ГК Республики Узбекистан).
Теперь о обязательном участии риэлторов в «общественных объединениях». Нравится разработчикам или нет, но это полный бред, противоречащий Закону «Об общественных объединениях». Частью 5 статьи 40 Гражданского кодекса предусмотрено, что юридические лица могут объединяться в ассоциации (союзы и иные объединения) в соответствии с законом. Статья 77 ГК гласит, что объединения юридических лиц создаются в целях координации, представления и защиты интересов своих членов. Опять же могут, а не обязаны. Принцип добровольности.
Вторая причина, по которой проекты не должны быть приняты. Они создают бизнес-модель, базирующуюся на абсолютном монополизме, жесточайшей дисциплине и высокой коррупционной составляющей. Не зря статья моя была названа «Не щадя кошелька нашего». Так как большинству населения придется обращаться за услугами к риэлторам, те в стоимость услуг включат затраты на сертификацию. абонентную плату за пользование ЕЭМС, выписки. Да и клиринговая система не бесплатно будет услуги оказывать. Понятно, что стоимость возрастет. А так как это монополия — деваться будет некуда.
В своей статье «Что, зачем и почему» безымянные члены рабочей группы написали, что объем сделок по недвижимости только по Ташкенту в год составляет 10 триллионов сумов. Это около миллиарда долларов. И эти средства Агентство считает теневыми и предлагает направить в банк, который в проекте называется «клиринговая система». С каких пор расчеты между покупателем и продавцом недвижимости считаются нелегальным и теневым оборотом?
Только потому, что средства проходят мимо Агентства? Государство присутствует, получая свою долю в виде государственной пошлины. В соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса сделка должна быть нотариально удостоверена, а право перехода собственности зарегистрировано. Опять можно сказать, что в Америке и Европе не так, там риэлтор с риэлтором встречаются, а адвокаты покупателя и продавца — друг с другом. И каждый защищает интересы своего клиента, а расчеты исключительно через банки. Но там другой уровень товарно- денежных отношений. В США, например, базаров нет, а у нас есть.
Теперь по поводу мошенничества. Развитие технологий не мешает мошенникам. Тем более, что рост случаев мошенничества с использованием высоких технологий растет в геометрической прогрессии. Если бы разработчики проекта действительно стремились улучшить качество работы риэлторов, то предоставили бы им право привлекать для работы юридические, инженерно-технические, оценочные организации. Естественно, на договорной основе.
Ведь я, как клиент, хочу очень много чего знать. Например, пьющие ли у меня будут соседи, нет ли кредита на махаллинском комитете, какой уровень преступности в районе, где ближайшая поликлиника и так далее. Кстати, рекомендовал бы увеличить размер страхования гражданской (профессиональной) ответственности. А то подсунет мне риэлтор недвижимость в собственность, а через месяц хоким вынесет решение об изъятии земельного участка под ней в пользу какого-нибудь инвестора. И не хватит страхового возмещения для покрытия убытков.
С уважением, Григорий Борисов.